Wat kost een nieuwbouwwoning in Spanje écht? Alle aankoopkosten in 2026 uitgelegd

Welke kosten komen boven op de aankoopprijs?

Bij een gebruikelijke eerste levering van een nieuwbouwwoning betaalt u doorgaans 10% btw (IVA), daarnaast AJD, notaris- en registratiekosten en eventueel een advocaat. De uiteindelijke bedragen hangen af van de woning en de transactie.

Bekijk het actuele nieuwbouwaanbod · Costa Blanca Zuid

Btw bij nieuwbouw: meestal 10%

Voor een nieuwbouwwoning van €300.000 bedraagt 10% btw €30.000. Controleer altijd of de advertentieprijs belastingen uitsluit.

AJD: het verschil tussen de Costa Blanca en Murcia

Het algemene AJD-tarief bedraagt in de Comunidad Valenciana sinds 1 juni 2026 1,4%. In Murcia is dat 1,5%. Bijzondere regelingen kunnen van toepassing zijn.

Wanneer gelden andere belastingtarieven?

De 1,4% AJD is het algemene Valenciaanse tarief vanaf 1 juni 2026. Voor een aankoop die volgens de fiscale voorwaarden als eigen hoofdverblijf geldt, noemt artikel 14 een tarief van 0,1%. Een vakantieverblijf kwalificeert daar niet automatisch voor. Ook Murcia kent verlaagde tarieven voor bepaalde situaties. Laat uw advocaat de voorwaarden en de transactiedatum controleren.

10% IVA geldt doorgaans bij de eerste levering van een woning door de ontwikkelaar. Voor bepaalde officieel beschermde woningen geldt 4%. Een los aangekocht bouwperceel, bedrijfsruimte of afwijkende transactie kan anders belast worden. Bij bestaande woningen geldt meestal ITP in plaats van IVA. Een vermelding van 8% in een andere regio gaat dus niet automatisch over btw op nieuwbouw.

Wat kost een advocaat?

Een onafhankelijk advocaat kan de contracten, vergunningen, garanties en betalingsafspraken controleren. Als richttarief wordt vaak 1% van de aankoopprijs plus 21% btw gebruikt. Dat is geen wettelijk vastgelegd tarief: vraag altijd een offerte.

Rekenvoorbeeld: een woning van €300.000

Onderstaand voorbeeld rekent met 10% btw, de algemene AJD-tarieven en een indicatief advocatenhonorarium van 1% plus btw. Notaris en registratie zijn niet inbegrepen.

*Exclusief notaris, registratie en overige persoonlijke kosten. Het advocatenhonorarium is indicatief.

Notaris en registratie: wat komt er nog bij?

Voor deze woning van €300.000 reserveren we indicatief €800–€1.200 voor de aankoopakte bij de notaris en €400–€700 voor inschrijving in het eigendomsregister. Deze budgetmarges houden rekening met btw en gebruikelijke afschriftkosten; ze zijn geen offerte of wettelijk forfait. De gereglementeerde erelonen, het aantal akten, pagina’s, afschriften en eventuele extra inschrijvingen bepalen de uiteindelijke factuur. Vraag vooraf een uitgesplitste raming en controleer de contractuele kostenverdeling.

Met €1.000 voor de notaris en €600 voor registratie wordt het geraamde budget €339.430 aan de Costa Blanca of €339.730 in Murcia. Met de volledige marges hierboven is dat respectievelijk €339.030–€339.730 en €339.330–€340.030. Andere persoonlijke kosten zijn hierin nog niet opgenomen.

Wanneer betaalt u bij nieuwbouw?

1. Reservatie: u betaalt het overeengekomen bedrag om de woning tijdelijk vast te leggen. Controleer vooraf de looptijd, terugbetalingsvoorwaarden, begunstigde en verwerking in de koopprijs.
2. Privékoopcontract: bij ondertekening volgt vaak een grotere termijn. Controleer welke reservatie al wordt verrekend en of bedragen inclusief of exclusief IVA zijn.
3. Tijdens de bouw: aanvullende termijnen kunnen gekoppeld zijn aan data of bouwfasen. Het percentage en het schema verschillen per ontwikkelaar; er bestaat geen universeel betalingsplan.
4. Bij de notaris: u betaalt het resterende deel van de koopprijs volgens de definitieve afrekening, eventueel met hypotheekfinanciering.
5. Belastingen en kosten: houd naast de koopprijs geld beschikbaar voor IVA, AJD en de overige facturen. AJD en registratie worden doorgaans rond of na de akte afgehandeld binnen de toepasselijke termijnen. Een vooraf gevraagde kostenprovisie wordt nadien met bewijsstukken afgerekend.

IVA op een voorschot voor de koopprijs wordt doorgaans verschuldigd zodra de ontwikkelaar dat voorschot ontvangt, over het ontvangen bedrag. Vraag per betaling een correcte factuur en betalingsbewijs. Bij een koopprijs van €300.000 blijft de totale IVA in dit voorbeeld €30.000: btw die al op voorschotten betaald is, wordt niet opnieuw over hetzelfde bedrag bij de notaris betaald. De behandeling van een louter terugbetaalbare reservatiewaarborg hangt af van de concrete afspraak.

Vaak vergeten aankoopkosten

• NIE-nummer: houd rekening met de officiële aanvraagkosten en eventueel afzonderlijke begeleiding.
• Notariële volmacht: vertegenwoordiging kan een extra akte, afschriften en bij ondertekening in het buitenland ook legalisatie of apostille vragen.
• Vertalingen: een tolk of beëdigde vertaling kan nodig zijn afhankelijk van document en procedure.
• Administratie: controleer welke werkzaamheden van een gestor of advocaat al inbegrepen zijn, zodat u ze niet dubbel begroot.
• Nutsvoorzieningen: vraag of eerste aansluitingen, activering, meters en waarborgen voor water en elektriciteit in de prijs zitten.
• Meubilair en inrichting: controleer de inventarislijst voor meubels, verlichting, toestellen, gordijnen en buiteninrichting.
• Financiering: mogelijke taxatiekosten, overeengekomen bankkosten, eigen afschriften, verzekeringen en wissel- of transferkosten vragen een aparte raming.

Hypotheekakte is niet hetzelfde als aankoopakte

Bij een hypotheek waarop de Spaanse kredietwet 5/2019 van toepassing is, draagt de kredietgever in beginsel de notariskosten van de hypotheekakte, de registratie van de hypotheek en de bijbehorende gestoría. De hypotheek-AJD komt volgens de fiscale regels bij de kredietgever terecht. De koper betaalt doorgaans de taxatie en eventuele eigen afschriften of overeengekomen toepasselijke kosten. Dit neemt de belastingen en kosten van de aankoopakte niet weg. Vergelijk de FEIN en een gesplitste kostenstaat; tel hypotheek- en aankoopkosten niet dubbel.

Voorschotten beschermen bij aankoop op plan

De eerste aanvullende bepaling van de Spaanse bouwwet 38/1999 regelt de bescherming van vooruitbetaalde koopsommen. Vanaf de bouwvergunning moet de ontwikkelaar de wettelijk bedoelde bedragen, inclusief toepasselijke belastingen en wettelijke rente, met een passende bankgarantie of verzekering waarborgen. De wet voorziet ook in een afzonderlijke rekening voor deze voorschotten.

Laat een onafhankelijke advocaat vóór betaling onder meer de bouwvergunning, eigendom en lasten, de speciale rekening, de individuele garantiedocumenten, gedekte bedragen, facturen en contractvoorwaarden controleren. Een algemene brochure met het woord “garantie” volstaat niet. Controleer ook levertermijnen, gevolgen van vertraging en de documenten die bewoning toestaan. Wees extra voorzichtig bij betalingen voordat een bouwvergunning is verkregen.

Een garantie betekent geen automatische of onmiddellijke terugbetaling bij elk geschil. Voor een beroep erop gelden voorwaarden, bewijsvereisten en termijnen. Bewaar daarom het contract, alle facturen, overschrijvingen en correspondentie, en laat bij een probleem tijdig juridisch advies inwinnen.

Nieuwbouw of bestaande woning?

Bij de gebruikelijke aankoop van een bestaande woning betaal je meestal ITP-overdrachtsbelasting in plaats van btw. Vergelijk daarom altijd de totale aankoopprijs, niet alleen de vraagprijs.

Denk ook aan de jaarlijkse kosten

Voorzie ook budget voor IBI, gemeenschappelijke kosten, verzekering, nutsvoorzieningen en eventuele fiscale verplichtingen als niet-resident.

Goed voorbereid een woning kopen

Sunstates helpt u projecten, regio’s en budgetten te vergelijken. Bekijk ons aanbod en vraag gerust naar een selectie die bij uw plannen past.

Bekijk het actuele nieuwbouwaanbod · Sunstates

Veelgestelde vragen

Is btw inbegrepen?

Niet noodzakelijk. Nieuwbouwprijzen worden vaak exclusief belastingen gepubliceerd.

Is AJD overal 1,5%?

Nee. Het algemene tarief is 1,4% in de Comunidad Valenciana en 1,5% in Murcia.

Is een advocaat verplicht?

Niet bij iedere aankoop, maar onafhankelijke juridische begeleiding is verstandig.

Verdiep u in het aankoopproces · Costa Blanca Noord · Costa Blanca Zuid · Murcia en Mar Menor

Officiële bronnen en controle

IVA · AJD · Comunitat Valenciana · AJD · Murcia · Btw op voorschotten · Ley 38/1999 · Banco de España · Notariskosten · Registratiekosten

Gecontroleerd op 27 oktober 2026. Algemene informatie en indicatieve budgetten; laat uw eigen dossier en offertes controleren.