Aktualisiert am 2. Oktober 2026: Das Kongress der Los Diputados hat heute das Real Decreto-ley 26/2026 zurückgezogen. Die offizielle Resolution wurde in der BOE (BOE-A-2026-20526) veröffentlicht. Das Dekret tritt am 1. Oktober in Kraft, aber wurde nicht ratifiziert. Daher dürfen die besonderen Regeln dieses Dekrets nicht mehr als geltenden Regeln für neue Mietverträge verwendet werden. Nachfolgend sind die Folgen aktualisiert; die Valencia Regeln für Touristenvermietung bleiben einzeln von Interesse.
Wer ein Haus an der Costa Blanca kauft, tut das nicht immer mit einem einzigen Zweck. Vielleicht möchten Sie selbst mehrere Monate im Jahr dort bleiben und das Haus während der anderen Monate mieten. Oder denken Sie daran, während des Sommers Urlauber zu mieten und während des Winters belgische oder niederländische Winterkunden.
Am 1. Oktober 2026 tritt ein neues nationales Dekret über die Miete in Kraft. Der Kongress hat es am 2. Oktober aufgehoben. Das ändert die Informationen über die vorübergehende Miete, die bei der ersten Veröffentlichung dieses Artikels gegeben wurden.
Daher ist es wichtig, vor dem Kauf eines Hauses bereits darüber nachzudenken, wie Sie das Haus später nutzen und mieten möchten.
Für die Besitzer der Costa Blanca müssen wir vor allem zwischen drei Formen von Mieten unterscheiden:
- Touristische oder Urlaubsvermietung;
- temporäre oder saisonale Miete;
- Einwohnervermietung als Hauptverwohnung.
1. Ferienvermietung an der Costa Blanca
Für Wohnungen an der Costa Blanca gelten unter anderem die Tourismusvorschriften der Comunidad Valenciana.
Nach diesen Vorschriften wird ein Haus als Einwohner der Nutzung Touristique betrachtet, wenn sie für einen Zeitraum von bis zu 10 nachfolgenden Tagen an den gleichen Mieter vermietet wird, soweit auch die übrigen Bedingungen für die Touristenvermietung erfüllt sind.
Ein typisches Ferienhaus, das beispielsweise pro Woche vermietet wird, liegt daher im Grunde in diesem Tourismusvermietungssystem.
Denken Sie zum Beispiel an:
- 7 Tage Miete an einen Urlaubsgänger → Tourist/Festmiete Miete;
- 10 Tage am gleichen Urlaubsgänger → kann auch Touristenvermietung sein;
- ab 11 nachfolgenden Tagen an den gleichen Mieter → wird die Miete nach der Valencia-Definition nicht mehr als Miete eines Einwohner der Nutzung Touristique.
Das letzte bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jede Miete ab 11 Tagen ohne weitere Bedingungen möglich ist. Ab diesem Zeitpunkt muss überprüft werden, welche andere Mietregelung für die konkrete Situation anwendbar ist.
Kann jedes Haus touristisch vermietet werden?
Nein nicht.
Die Tatsache, dass Sie eine Wohnung an der Costa Blanca kaufen, bedeutet nicht automatisch, dass Sie diese Wohnung auch als Ferienwohnung mieten können.
Abhängig von der Wohnung und der Gemeinde können unter anderem touristische, städtische, kommunale und andere Vorschriften eine Rolle spielen.
Wer beim Kauf auf die Einnahmen aus der Ferienvermietung Rechnung tragt, ist daher gut, vor dem Kauf zu überprüfen, ob Touristenvermietung für dieses bestimmte Haus möglich ist. Das kann bei der Auswahl eines Hauses eine wichtige Unterschied machen.
2. Und was ist mit der Miete zwischen 11 und 31 Tagen?
Dies ist ein besonderer Aufmerksamkeitspunkt.
Gemäß den Vorschriften der Comunidad Valenciana unterliegt eine Miete an den gleichen Mieter ab 11 nachfolgenden Tagen nicht mehr der Definition einer Einwohner der Nutzung Touristique.
Die Grenze von mehr als 31 Tagen für vorübergehende Miete stand in der bereits zurückgezogenen nationalen Dekret. Diese Grenze ist daher keine geltende allgemeine Voraussetzung, auf der Sie ein neues Mietvertrag basieren können. Die Valencia Grenze von 10 Tagen für touristische Wohnungen wird durch die Rücknahme nicht geändert.
Daher ist es wichtig, bei Mietzeiten zwischen 11 und 31 Tagen nicht einfach zu glauben, dass das eine oder die andere Regelung automatisch anwendbar ist.
Wer seine Wohnung regelmäßig für solche Perioden mieten will, sollte daher rechtlich vorab überprüfen, unter welchen Mietregime der tatsächliche Miete fallen wird.
3. vorübergehende oder saisonale Miete in Spanien
Für viele ausländische Besitzer an der Costa Blanca ist dies besonders interessant.
Denken Sie zum Beispiel an jemanden, der seine Wohnung im Frühling und Sommer selbst verwendet, aber es während des Winters für einige Monate an einen belgischen oder niederländischen, der in Spanien kommt Winter vermietet.
Zum Beispiel: vom 1. November bis zum 31. März an einen belgischen Mieter vermietet, der seinen ständigen Hauptsitz in Belgien bewahrt.
Ein solcher Aufenthalt kann unter vorübergehenden oder saisonalen Miete fallen, wenn es tatsächlich eine vorübergehende Aufenthaltsbedürfnis gibt. Ein Hauptaufenthalt im Ausland beweist noch nicht, dass alle Bedingungen erfüllt sind.
Auch nach der Entlassung bleibt es wichtig, klar zu bestimmen, warum jemand vorübergehend mietet und welches Mietregime für diesen Gebrauch passt.
Nur „Seasonleasing“ auf den Vertrag zu setzen, ist nicht genug
Der vorübergehende Grund sollte:
- wirklich existieren;
- sind nachweisbar;
- klar in den Mietvertrag aufgeführt werden.
Der Vermieter muss diese vorübergehende Situation untergraben können.
Für einen Winterleiter kann es z. B. relevant sein, dass der Mieter seinen ständigen Hauptsitz in Belgien oder den Niederlanden beibehalten und nur für eine bestimmte Zeit in Spanien aufbleibt.
Es ist daher wichtig, bei vorübergehenden Mieten nicht nur ein Standardvertrag zu verwenden, sondern auch klar zu bestimmen, warum der Aufenthalt vorübergehend ist.
Wenn die vorübergehende Ursache nicht wirklich existiert oder unzureichend bewiesen werden kann, besteht das Risiko, dass die Miete rechtlich als gewöhnliche Miete betrachtet werden.
Wie lange kann die vorübergehende Miete dauern?
Die aufgehogene Regelung war für mehr als 31 Tage und im Prinzip bis zu 12 Monate, mit spezifischen Regeln für kontinuierliche Verträge. Diese Grenzen dürfen nicht mehr als geltenden allgemeinen Regeln für neue vorübergehende Miete vorgeschlagen werden. Lassen Sie die angemessene Dauer und Vertragsbedingungen auf der Grundlage der geltenden Gesetzgebung und der tatsächlichen vorübergehenden Notwendigkeit beurteilen.
Wichtig: Kann ein vorübergehender Mieter früher verlassen?
Dies kann für jemanden finanziell wichtig sein, der ein Haus kauft, um es für mehrere Monate pro Jahr zu vermieten.
Die zurückgezogene Verpflichtung zur Aufhebung nach mindestens einem Monat mit mindestens 10 Tagen Mitteilung, ohne Aufhebungsgebühr. Durch die Aufhebung können Sie diese Regelung nicht als allgemeine gesetzliche Aufhebungsrechte für neue Jahresverträge verwenden. Lassen Sie die Aufhebungsbedingungen im konkreten Vertrag überprüfen.
Praktisches Beispiel
Stellen Sie sich vor, dass Sie Ihr Apartment von November bis März für fünf Monate an einen Winterleiter vermieten.
Welche Möglichkeiten der Mieter hat, frühzeitig zu verlassen, hängt von dem geltenden Mietregime und den gültigen Vertragsbedingungen ab. Berechnen Sie nicht automatisch auf fünf Monate garantierte Mieteinkommen und basieren Sie Ihre Berechnung nicht auf der Absatzregel des zurückgezogenen Dekrets.
Für Käufer, die die mögliche Miete von einem Haus berechnen, ist dies also ein wichtiger Aufmerksamkeitspunkt.
bestehende Verträge, Garantien und Kosten
Die spezifische Übergangsregelung, die Begrenzung der zusätzlichen Garantie auf einen Monat und die neuen Bestimmungen über Kosten und Versicherungen aus dem Real Decreto-ley 26/2026 dürfen nach der Aufhebung nicht als geltende allgemeine Regeln für neue vorübergehende Verträge verwendet werden. Für Vereinbarungen oder Aktionen während der kurzen Zeitspanne, in der das Dekret in Kraft war, ist eine separate juristische Bewertung erforderlich. Die Aufhebung bedeutet nicht, dass vorher entstehende rechtliche Konsequenzen ohne weitere Verletzung gemacht wurden. Überprüfen Sie die Garantie, zusätzliche Versicherungen, Kosten und Aufhebung auf der Grundlage des geltenden Regimes.
Kann ich mein Haus selbst nutzen und mieten?
Und genau das ist für viele Käufer auf der Costa Blanca interessant.
Sie würden ein Haus zum Beispiel:
- ein paar Monate pro Jahr selbst verwenden können;
- während bestimmter Zeiten an Urlauber vermieten können, wenn für diese Wohnung eine touristische Vermietung zulässig ist;
- für längere Zeiten zum Beispiel Winterleute unter dem geltenden Regime für vorübergehende Miete mieten können.
Daher ist es nicht notwendig, zwischen eigenem Gebrauch oder Mieten zu wählen. Aber die Art und Weise, wie Sie mieten, bestimmt, welche Regeln gelten.
Daher ist es sinnvoll, schon während der Suche nach einem Haus über Ihr endgültiges Ziel nachzudenken.
4. Gewöhnliche Miete als Hauptverwohnung
Eine ganz andere Situation entsteht, wenn jemand das Haus nicht vorübergehend benutzt, aber es gibt eine normale permanente Hauptverwohnung.
Dann sprechen wir über gewöhnliche Wohnungsvermietung und gelten die umfassenderen Schutzregeln für Mieter ihres Hauptsitzes.
Auch die Änderungen und vorübergehenden Maßnahmen für Hauptvermietung aus dem Real Decreto-ley 26/2026 wurden aufgehoben. Diese Maßnahmen dürfen daher nicht als geltende neue Vorschriften für Vermietungspreisänderungen oder Verlängerungen dargestellt werden.
Für den typischen ausländischen Käufer eines zweiten Aufenthalts an der Costa Blanca ist vor allem die Unterscheidung mit Urlaub und vorübergehenden Mieten wichtig.
Kurz zusammengefasst
| Situation | mögliche Mietregime |
|---|---|
| Ferienwohner 7 Tage mieten | Tourist/Frauenvermietung, sofern die anderen Bedingungen erfüllt sind |
| Urlauber mieten 10 Tage | Tourist/Frauenvermietung, sofern die anderen Bedingungen erfüllt sind |
| Von 11 Tagen an den gleichen Mieter | Keine Vivienda de uso turístico mehr nach der Valencia-Definition; 11–31 Tage erfordert separate juristische Kontrolle |
| Vorübergehendes Aufenthalt mit bewiesenem vorübergehenden Grund | Kann vorübergehend/Seisonalvermietung sein; die Grenzen von 31 Tagen und 12 Monaten aus dem abgeleiteten Dekret sind keine geltenden Allgemeinen Bedingungen |
| Belgisch oder Niederländer überwintert mehrere Monate und bewahrt seinen Hauptsitz in seinem eigenen Land | Kann vorübergehend Wohnvermietung sein; nur ein ausländischer Hauptverwohnung reicht nicht aus |
| Der Mieter nutzt das Haus als dauerhafte Hauptsitz | Normale Wohnungsvermietung |
Zuerst über die Verwendung nachdenken, dann die richtige Wohnung suchen
Wenn Sie ein Haus an der Costa Blanca kaufen, suchen wir natürlich nach Standort, Aussicht, Qualität, Preis und Komfort.
Aber wenn Sie das Haus teilweise mieten möchten, kommt es zu einer wichtigen Frage:
Was genau wollen Sie mit dem Haus tun, wenn Sie nicht selbst da sind?
Ein Haus, das vor allem als eigenes zweites Aufenthalt bestimmt ist, kann andere Kriterien erfüllen müssen als ein Apartment, das im Sommer an Urlauber vermietet werden muss.
Und wer sich vor allem auf längere Wintervermietungen für Winterleute interessiert, hat wieder andere Aufmerksamkeitspunkte.
Bei Sunstates finden wir es daher wichtig, nicht nur zu sehen, welche Wohnung Sie kaufen möchten, sondern auch, wie Sie diese Wohnung später verwenden möchten.
Sehen Sie uns Aktuelle Neubauangebote oder lesen Sie mehr über das Einkaufsprozess in Spanien.
Möchten Sie ein Haus an der Costa Blanca kaufen und teilweise mieten?
Erzählen Sie uns, wie Sie das Haus verwenden möchten.
Möchten Sie vor allem selbst dort bleiben? Möchten Sie sie während bestimmter Zeiten mieten? Denken Sie an Urlaubsvermietung oder eher an Winterleute?
Das können wir bereits bei der Suche nach geeigneten Neubau-Projekten berücksichtigen.
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Offizielle Quellen
- BOE: Entschließung des Congrès de los Diputados vom 2. Oktober 2026 — Aufhebung des Real Decreto-ley 26/2026
- BOE: Real Decreto-ley 26/2026, jetzt abgesagt
- BOE: Ley de Arrendamientos Urbanos, aktuelle Text
- Generalitat Valenciana: Bedingungen für viviendas de uso turístico
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und stellt keine individuellen juristischen oder steuerlichen Beratung dar. Die Regelungen können je nach Wohnen, Gemeinde, Mietform und persönlicher Situation unterschiedlich sein. Lassen Sie sich bei konkreten Mietplänen die anwendbaren Regelungen für das bestimmte Haus überprüfen.